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Fachwissen aktuell

Solarstromspeicher als Trendthema

Nicht nur für den Hausstrom, sondern auch für des Aufladen des eigenen Elektroautos wird die Sonnenenergie für Hausbesitzer interessant – und damit auch der Solarstromspeicher.

Die Elektromobilität ist derzeit eines der ganz großen Themen weltweit. Und einer der Knackpunkte dabei ist nach wie vor die Batterie im Auto. Dies überträgt sich auch auf die Immobilie: Hier dient der Solarstromspeicher dafür, die mit der Photovoltaik-Zelle auf dem Dach erzeugte Energie zu speichern.

Hohe Investitionskosten für den Solarstromspeicher

Sie müssen viel investieren, um einen Solarstromspeicher zu erwerben. Soll dieser auch das Elektroauto vor der Tür versorgen, wird es noch teurer – ein Überblick:

Technologien: Es können unterschiedliche Batterietypen eingesetzt werden, etwa Blei- oder Lithium-Batterien. Entscheidend ist aber vielmehr, dass Wirkungsgrad und Lebensdauer stimmen – und die Kapazität auf die eigenen Bedürfnisse möglichst optimal angepasst ist. Es gibt verschiedene Checklisten zum Solarstromspeicher, durch die Sie sich einen generellen Überblick verschaffen können.
Kosten: Ein Solarstromspeicher ist eine hohe Investition. Pro Kilowattstunde Speicherkapazität muss mit Kosten von etwa 1.000 Euro gerechnet werden, denen natürlich immer die Gewinne gegenüberstehen. Das ist in diesem Fall einerseits der gesparte Strompreis, anderseits aber auch die Frage, wie viel bei einer Netzeinspeisung des Stroms verdient werden kann. Je weniger Verdienst und je höher der Strompreis, desto mehr lohnt es sich, Strom zu speichern. Zu den Anschaffungskosten kommen eventuell noch Ausgaben für die Installation neuer Leitungen und Steckdosen hinzu, um zum Beispiel ein Elektroauto aufladen zu können.
Förderung: Mit dem Programm 270 Erneuerbare Energien – Standard fördert die KfW nicht nur den Bau von Photovoltaik-Anlagen, sondern auch den von Batteriespeichern. Bedingung ist hier allerdings bei Privatpersonen, dass ein Teil des Stroms ins Netz eingespeist oder verkauft wird. Attraktiv ist auch: Die Dachsanierung kann ebenfalls gleich mitfinanziert werden.

In den meisten Fällen ist es für Interessenten sinnvoll, den Kauf eines Solarstromspeichers nicht losgelöst von der generellen Energieeffizienz der Immobilie zu betrachten. Natürlich kann man einen Photovoltaik-Zelle auch einfach auf dem Dach anbringen lassen. Oftmals wird es aber mit einer Dachsanierung kombiniert – und damit ist es eine energetische Sanierung. Auch deshalb kann ich Ihnen eine Energieberatung ans Herz legen. Sie finden Energieberater für ihr Vorhaben zum Beispiel auf der Website energie-effizienz-experten.de.

Praxistipp:

Der technologische Fortschritt ist beim Trendthema Elektromobilität rasant – und die Speicherung des Stroms dabei weiterhin das Nadelöhr. Daher wägen wir mit Ihnen gemeinsam die Vor- und Nachteile ab.

Trends zur energetischen Sanierung

Gerade aktuell wird viel über das saubere Stromauto und den Kohleausstieg diskutiert. Aber auch weiterhin sind Immobilien ein wichtiger Bereich, bei dem Energie eingespart werden kann.

Im Koalitionsvertrag der amtierenden Bundesregierung wurden die bereits bestehenden Maßnahmen rund um die energetische Sanierung von Wohnimmobilien bekräftigt.

Energetische Sanierung im Mieterschutzgesetz

Deutliche Veränderungen gab es zum 1. Januar 2019 rund um die energetische Sanierung für Vermieter. Denn mit dem sogenannten Mieterschutzgesetz wurden die Rechte der Mieter gestärkt. Die Regelungen im Überblick:

Kappungsgrenzen: Besonders wichtig aus Vermietersicht ist hier, dass die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach eine Modernisierung auf acht Prozent abgesenkt wird.
Maximale Mieterhöhung: Auch wird die Mieterhöhung nach einer Modernisierung auf drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren begrenzt.
Kleinere Modernisierung: Alternativ darf bei kleineren Modernisierungen optional ein Betrag von 10.000 Euro – unter Berücksichtigung eines Instandhaltungsanteils von 30 Prozent – umgelegt werden.
Gebäudeenergiegesetz (GEG): Wann das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) kommt, welches unter anderem den Niedrigstenergiestandard für Gebäude festlegen und verschiedene Gesetze und Verordnungen bündeln sollte, ist weiterhin offen. Ein Bearbeitungsstand wird derzeit in der Branche diskutiert.

Vielleicht gibt es im Verlauf des Jahres 2019 noch weitere interessante Neuigkeiten rund um die energetische Sanierung. Das Thema würde jedenfalls direkt Ihre Beratungspraxis betreffen, denn damit würden dann auch neue Vorschriften rund um den energetischen Standard von Neubauten einhergehen – die potenziell den Bau teurer machen. Und auch in der Bestandssanierung könnte es Änderungen geben.

Praxistipp:

Das Thema energetische Sanierung oder eben auch der energetische Neubau ist bei unseren Kunden weiter präsent. Dabei kann man ein Darlehen auch sehr gut mit den verschiedenen Förderprogrammen der KfW kombinieren.

Grundbuchangaben und ihre Bedeutung

Ein aktueller Grundbuchauszug ist ein Pflichtdokument bei Ihrer Finanzierungsberatung – Einträge können sich massiv auf den Wert der Immobilie auswirken.

Das Grundbuch genießt den sogenannten „öffentlichen Glauben“: Was hier steht, gilt. Viele Details dazu sind in der Grundbuchordnung (GBO) geregelt, und auch im Bürgerlichen Gesetzbuch beschäftigen sich etliche Paragrafen mit den zahlreichen Rechten und Pflichten, die im Grundbuch verzeichnet sein können – ein Überblick über die wichtigsten Regelungen:

Abteilungen des Grundbuchs: Das Grundbuch unterteilt sich in Bestandsverzeichnis, Abteilung 1 mit Eigentümern und Erbbauberechtigten, Abteilung 2 mit allen Lasten und Beschränkungen, und Abteilung 3 mit den Grundpfandrechten. Hierin sind alle Rechte und Pflichten vermerkt – man muss leider sagen: fast alle. Denn zum Beispiel Altlasten und Baulasten sind hier nicht verzeichnet.
Abteilung 2 mit brisanten Pflichten: Die Liste der möglichen Rechte anderer an der Immobilie bzw. dem Grundstück ist sehr lang und sehr kompliziert. Sie unterscheidet sich nach Erwerbsrechten, Grunddienstbarkeiten, beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten, dem Nießbrauch und den Reallasten – und umfasst ein „einfaches“ Überleitungsrecht etwa für eine Stromleitung ebenso, wie Wegerechte anderer über das Grundstück bis hin zu vereinbarten – womöglich kostenfreien – Wohnrechten oder gar ein Leibgeding, mit dem sogar die später anfallenden Pflege- und Unterbringungskosten für einen Bewohner verbindlich übernommen werden.
Abteilung 3 mit den Grundpfandrechten: Auch der Blick in Abteilung 3 des Grundbuchs ist für uns als Finanzierungsberater unabdingbar und hoch interessant. Lässt sich das gerade mit Ihnen besprochene Darlehen noch an Rang 1 im Grundbuch besichern? Nur dann können die günstigen Zinskonditionen gewährt werden. Auch wichtig: Eventuell muss eine Abtretungserklärung einer zuvor finanzierenden Bank organisiert werden, damit wir den Kredit an dem entsprechenden Rang platzieren können.
Auflassungsvormerkung in Abteilung 1: Ein ganz schlechtes Zeichen ist es auch, wenn Sie uns einen Grundbuchauszug mit einer Auflassungsvormerkung überreichen. Dann hat nämlich womöglich schon jemand anderes das Grundstück erworben. Hier müssen wir sehr kritisch nachrecherchieren. Ein solcher Fall zeigt aber auch: Wir müssen immer auf einen sehr aktuellen Grundbuchauszug bestehen.
Wertermittlung eines Rechts/einer Pflicht im Grundbuch: Die Wertermittlung der im Grundbuch eingetragenen Rechte und Pflichten ist alles andere als trivial. Grob zusammengefasst richtet sich die Wertminderung oder -steigerung nach der Dauer des Rechts – bei lebenslangen Rechten werden hierzu Sterbetabellen zu Rate gezogen – und natürlich nach dem, was dadurch tatsächlich an finanziellen Einbußen oder Gewinn entsteht. Eine Beispielrechnung: Eine Person besitzt zum Stichtag ein exakt zehnjähriges Benutzungsrecht an einem Grundstück, was mit einer ortsüblichen Miete von 400 Euro im Monat angesetzt wird. Daraus ergibt sich eine sogenannte Reinertragsminderung von 48.000 Euro. Allerdings muss diese noch um den Liegenschaftszinssatz (ortsüblich hier 4,5 Prozent) und dem daraus resultierenden Barwertfaktor (Anhang 1 ImmoWertV) multipliziert werden (Rechnung hier also: 48.000 Euro x 7,91). Die Wertminderung würde hier etwa 380.000 Euro betragen – eine gewaltige Summe. Sie können sich sicherlich denken, wie viel komplizierter und risikobehafteter die Bewertung ist, wenn die Laufzeit des Rechts nicht festgelegt ist.

Je komplizierter das Recht oder die Pflicht – hier müssen wir immer auch Einblick in das jeweilige Vertragswerk verlangen -, desto komplizierter ist auch die Beurteilung der Wertminderung oder Wertsteigerung. Nicht umsonst beschäftigt sich eine ganze Branche mit der Wertermittlung von Immobilien, zudem natürlich die bei jeder Bank beschäftigten Immobilienbewerter.

Praxistipp:

Besonders schwierig ist übrigens die Beurteilung des Erbbaurechts. In manchen Märkten werden für solche Häuser und Grundstücke die gleichen Preise verlangt, wie für ein normales Grundstück. Dabei müsste das Erbbaurecht eigentlich mit deutlichen Abschlägen versehen werden. Die Tücke liegt hier in den Vertragsbedingungen. Im Zweifel werden wir die Wertbeurteilung lieber einem versierten Sachverständigen überlassen.

Zwangsversteigerung als Herausforderung

Viele Kunden erwarten sich von einer Immobilienzwangsversteigerung ein Schnäppchen – aber die Risiken sind groß

Aus einer Finanzierungsperspektive heraus ist eine Immobilienzwangsversteigerung für uns Immobiliardarlehensvermittler suboptimal: Kunden wissen noch gar nicht, ob sie die Immobilie überhaupt ersteigern können, wollen aber von uns dennoch – verständlicherweise – eine möglichst verbindliche Aussage über die Finanzierung haben. Wir alle machen uns also womöglich viel Arbeit, ohne dass es zum Abschluss kommt.

Risiken der Immobilienzwangsversteigerung

Das größte Risiko, und das ist nahezu unkalkulierbar, ist das Verhalten der Bieter. Im Bieterrausch hat sich schon manch einer um Kopf und Kragen gebracht und entweder ein viel zu hohes Gebot abgegeben oder ein unverhältnismäßiges Gebot in Anbetracht der Risiken. Ein Überblick:

Beleihungswert klar machen: Bei einer Immobilienzwangsversteigerung gibt es ein Sachverständigengutachten über den Wert der Immobilie. Hier sind einige Risiken bereits benannt und in der Regel mit einem deutlichen Abschlag versehen. Der Beleihungswert liegt noch einmal unter diesem eventuell zum Stichtag angepassten Wert. Das müssen wie unseren Kunden sehr deutlich machen. Ohne Eigenkapital kann kein rational denkender Endverbraucher tatsächlich an einer Immobilienzwangsversteigerung teilnehmen wollen.
Weitere Risiken: Denn natürlich ist der Wert des Gutachtens nicht der tatsächliche Wert. Aufgrund vielseitiger Umstände kann der tatsächliche Wert der Immobilie erheblich davon abweichen, etwa dann, wenn eine Innenbesichtigung nicht möglich war und sich im Nachhinein herausstellt, dass der Renovierungsaufwand deutlich über dem „altersgemäß üblichen“ liegt. Für solche Eventualitäten sollten Sie abgesichert sein. Sonst platzt im Extremfall die Finanzierung.
Wissen verlangen: Sie sollten ohnehin sehr gut über den Ablauf einer Immobilienzwangsversteigerung Bescheid wissen, sich also mithilfe von Fachliteratur informieren und auch schon mal ein paar Immobilienzwangsversteigerungen als Gast beigewohnt haben, bevor Sie selbst daran teilnehmen. Wir fordern das aktiv ein und testen auch, ob Sie naiv oder wissend mit der Situation umgehen.
Freihändigen Kauf anregen: Sie sollten in jedem Fall versuchen, die Immobilie freihändig zu erwerben! Sprich: Sie müssen sich mit der Bank, die die Immobilienzwangsversteigerung betreibt, in Verbindung setzen – um abzuchecken, ob ein freihändiger Verkauf möglich ist, aber auch, um weitere Informationen zu bekommen. Wenn auf dem Deckblatt der Versteigerungsmappe schon kein Kontakt angegeben ist, ist das ein schlechtes Zeichen: Dann will der Gläubiger nicht kontaktiert werden. Das kann ganz profane Gründe haben: Zum Beispiel ist es sehr häufig so, dass Handwerker, Anwälte oder Energieunternehmen, die auf ihr Geld warten, die Zwangsversteigerung betreiben – allerdings mit im Verhältnis zum Immobilienwert so geringen Beträgen, dass sie ohnehin nicht den freihändigen Verkauf einer Immobilie vorantreiben können.
Hoffnung mindern: Natürlich – und das ist sehr, sehr häufig der Fall – muss es gar nicht zur Zwangsversteigerung kommen, wenn sich nämlich Gläubiger und Schuldner einigen. Zum Beispiel dann, wenn der Schuldner dann doch kurzfristig die Energierechnung zahlt. Dann wird der Versteigerungstermin einfach abgesagt. Sie als Interessent sollten sich also auch schon nicht zu viel Hoffnung machen, dass es überhaupt zum Versteigerungstermin kommt.

Eine Zwangsversteigerung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist für Sie – und somit auch für die Finanzierung – mit vielen Risiken verbunden. Eine Schnäppchenjagd à la Ebay sieht in jedem Fall anders aus.

Praxistipp:

Sie sollten in jedem Fall alle üblichen Informationen wie etwa einen Auszug des Grundbuchs, aber natürlich auch eine Kopie des Gutachtens mit ins Gespräch bringen, damit wir uns ein gutes Bild machen können. Im Zweifel würden wir Ihnen dann auch lieber von dem vermeintlichen Schnäppchen abraten.

Wohnflächenberechnung richtig vornehmen

Die Wohnfläche ist entscheidend für den Wert einer Immobilie. Immer wieder gibt es hier Ärger, der auch die Finanzierung beeinflussen kann.

Meistens streiten Mieter und Vermieter über die Wohnfläche einer Immobilie, denn sie ist maßgeblich für den Anteil an den Betriebskosten verantwortlich. Gerade beim Kauf gibt es aber auch immer wieder Probleme, wenn sich nämlich der Käufer getäuscht sieht. Die Wohnflächenberechnung ist jedenfalls sehr kompliziert.

Vielfältige Berechnungsmethoden

Zunächst – und das ist sicherlich etwas verwunderlich – gibt es gar nicht „die“ Wohnfläche. Es konkurrieren nämlich ganz unterschiedliche Berechnungsverfahren darum, was dazu gehört, und was nicht. Ein Überblick:

Wohnflächenverordnung (WoFIV): Sicherlich die bekannteste Verordnung ist die Wohnflächenverordnung. Zwar hat sie nur verbindliche Relevanz für geförderten Wohnraum, wird aber in sehr vielen Mietverhältnissen als Standard verwendet. Hier ist genau definiert, wie zum Beispiel Schrägen zu beurteilen sind oder auch der Balkon. Eine Vorgängerverordnung ist die Zweite Berechnungsverordnung, die auch manchmal noch Anwendung findet.
Bruttogrundfläche: Gerade für die Kostenschätzung sehr wichtig ist die Bruttogrundfläche einer Immobilie. Definiert ist sie in Abschnitt 4.1.1.4 der Sachwertrichtlinie, die wiederum in die Normalherstellungskosten mündet und somit ein wichtiger Faktor für die Schätzung der Erstellungskosten einer Immobilie ist – sie wirkt sich also sehr direkt auch auf den Beleihungswert aus.
DIN 277: Vor allem beim Neubau wird die Grundfläche mit der DIN 277 berechnet. Ihnen ist sie vielleicht durch den Begriff „Umbauter Raum“ oder „Bruttorauminhalt“ bekannt. Heraus kommt entsprechend ein Kubikmeterwert an umbautem Raum – mit diesem wiederum lassen sich ebenfalls Kostenschätzungen für den Neubau anstellen. Oftmals werden Leistungen eben in Kubikmeter angeboten – für uns als Berater ist der umbaute Raum ein wichtiger Faktor für die Kostenschätzung und somit auch für die Finanzierungshöhe.

Dass die richtige Wohnfläche nicht einfach eine Kür, sondern eine Pflicht ist, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 266/14 vom 18.11.2015): War bis dahin die Regel, dass eine reale Abweichung der Wohnfläche von der angegebenen um bis zu 10 Prozent nicht so schlimm ist, haben die Richter dies hier revidiert: Genauigkeit ist nun Pflicht.

Praxistipp:

Die tatsächliche Wohnfläche wirkt sich massiv auf den Wert einer Immobilie aus und somit auch auf den Beleihungswert und die Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung. Eine falsche Angabe birgt für den Käufer und den Verkäufer hohe Risiken – und somit auch für die Finanzierung. Deshalb werden wir hier auf eine ordentliche Berechnung Wert legen.