Praxistipp

Ein aktueller Grundbuchauszug ist nicht nur für die Finanzierung wichtig, sondern auch für das Reduzieren von Kaufrisiken. Schon lange, bevor es um das Finanzierungsgespräch geht, sollten sich Kunden aus eigenem Interesse damit auseinandersetzen.

© 02/2018, Haufe-Lexware GmbH & Co. KG
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So funktioniert das Grundpfandrecht der Grundschuld
Die Grundschuld ist die übliche Besicherungsform bei der Baufinanzierung. Sie hat schon vor Jahrzehnten darin die Hypothek abgelöst – und es gibt auch elementare Unterschiede.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch sind genau drei Möglichkeiten beschrieben, wie eine Geldleihgabe „dinglich“ – also mit einer Sache, in diesem Fall der Immobilie – besichert werden kann. Verbraucher stellen Ihnen sicherlich ab und an die Frage, warum gerade die Grundschuld das von den Banken bevorzugte Grundpfandrecht ist.

Gründe für die Grundschuld bei der Finanzierung

Die Argumentation ist tatsächlich kompliziert. Denn warum sollte für Ihren Kunden ein Vorteil darin bestehen, dass die Besicherung trotz tatsächlich abnehmender Kreditschuld in voller Höhe bis zum Ende der Kreditlaufzeit bestehen bleibt? Ein Überblick über die Unterschiede:

  • Unterschiede zwischen Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld: Bei der Hypothek nimmt die Besicherungssumme im Grundbuch parallel zur sich verringernden Kreditschuld des Verbrauchers ab. Bei der Grundschuld bleibt sie trotz der Kreditraten erhalten. Die Rentenschuld wiederum wird oft als eine Unterform der Grundschuld beschrieben, denn auch sie basiert auf der regelmäßig gezahlten Rate. Allerdings kann sie durch eine zuvor bestimmte Einmalzahlung abgelöst werden. Sie wird oft bei privaten Leihgaben angewandt.
  • Eintragung ins Grundbuch: Eine Eintragung dieser Grundpfandrechte ins Grundbuch ist gesetzlich vorgeschrieben, auch im Falle einer Abtretung. Denn für das Grundbuch gilt der öffentliche Glaube in Bezug auf die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse.
  • Vorteile der Grundschuld: Die Grundschuld hat für die Bank und somit auch für den Kreditnehmer vor allem finanzielle Vorteile. Denn durch ihre Bestellung können Notarkosten gespart werden. Zwar muss sie – wie bei jedem anderen Grundpfandrecht auch – notariell beglaubigt werden. Aber es ist eine Abtretung an einen neuen Eigentümer möglich und auch ein Auffüllen der bereits getilgten Kreditsumme durch einen neuen Kredit. Dieses Auffüllen und die Abtretung regeln die Banken weitestgehend untereinander. Eine Hypothek hingegen würde irgendwann aufgelöst und müsste dann erneut vereinbart werden. Dieser Vorgang ist deutlich teurer.
    Verschiedene Grundbuch- und Notarkostenrechner vergleichen für Sie die Kosten.
  • Eigentümergrundschuld: Eine Sonderform der Grundschuld ist die Eigentümergrundschuld. Der Eigentümer selbst besitzt diese Grundschuld an seiner Immobilie. Dieses Paradoxon ergibt tatsächlich Sinn. Denn dadurch kann ein vorderer Rang im Grundbuch für einen späteren Kredit reserviert werden. Vordere Ränge bedeuten für den Eigentümer geringere Zinskosten.

Die Grundschuldbestellung kostet ebenso Geld wie die Löschung einer Grundschuld – günstiger für Ihre Kunden ist eine Abtretung. Damit diese gelingt, muss das aber auch zwischen Käufer und Verkäufer und deren Banken vereinbart werden.

Unterlagencheckliste

Bonität

  • – Eigenkapitalnachweis
    Kopie des Sparbuchs
    Kopie eines Kontoauszugs, auch Screenshot
    Bei Schenkung, Zweizeiler des Gebers + Nachweis des Eigenkapitals des Gebers

    • Das muss auf einem Kontoauszug zu sehen sein:
      Name des Darlehensnehmers
      Datum, nicht älter als 3 Monate
      Der Guthabenbetrag
  • Ausweiskopien
    – Vorder- und Rückseite
  • Gehaltsnachweise
    – die letzten drei Monate
    – bei Befristung wird der Arbeitsvertrag benötigt
  • Bei Rentnern die Rentenbescheide
  • Kreditverträge
    – hier reichen die ersten drei Seiten
  • Privat krankenversichert
    – Kontoauszug mit der letzten Abbuchung der Versicherung
  • Aktuellste Renteninformation
  • Falls notwendig, Lohnsteuer- bzw. Einkommensteuerbescheid vollständig

Objekt

  • Grundbuch, nicht älter als 3 Monate
    • Das Grundbuch erhalten Sie bei Amtsgericht
      Sind Sie Egentümer, dann reicht das Vorzeigen eines Personalausweises
      Sie sind nicht der Eigentümer, dann ist zu Ihrem Ausweis eine Vollmacht des Eigentümers notwendig
  • Wohnflächenberechnung
  • Bemaßte Bauzeichnungen
  • Schnittzeichnungen
  • Objektfotos
    • Jeweils ein Foto von der Vorder- und Rückseite
    • 5-7 Fotos aus dem Innenbereich (Wohnzimmer, Bad, Heizung, Flur, etc.)
  • Bei Eigentumswohnungen
    • Teilungserklärung
    • Wohneigentumsgrundbuch
  • Kaufvertragsentwurf
    • Manche Banken wünschen einen Kaufvertragsentwurf
  • Nach Möglichkeit Bau- oder Objektbeschreibung, falls vorhanden Gutachten oder Exposé

FAQ

Wie erhalte ich mein Geld bzw. werden Rechnungen bezahlt

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Erläuterung des Zahlungsabrufs

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KfW-153er Bestätigung muss beim Bauunternehmer erfragt werden

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Die Bautenstandsanzeige, Fotos per Mail senden,

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Ablauf Notar: Beglaubigung des Kaufvertrags und die Grundschuldeintragung

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Grundschuldbestellungsurkunde Notar vor dem Termin zusenden

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PostIdent erläutern

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Keine Auszahlung solange Auszahlungsvoraussetzung nicht erfüllt

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RLV, Wohngebäudeversicherung sowie BU wichtige Zusatzbausteine

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